En un movimiento esperado, pero crucial, el Decreto 31/2024, emitido el 29 de enero, ha traído modificaciones significativas a la regulación de las viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Andalucía. Estas reformas, que han entrado en vigor el pasado 22 de febrero, están diseñadas para abordar una serie de desafíos y mejorar la experiencia tanto para los propietarios como para los turistas.
Novedades sobre la regulación de las viviendas de uso turístico en Andalucía 2024
Exclusiones y prohibiciones
El decreto sobre la regulación de las viviendas de uso turístico establece una serie de exclusiones y prohibiciones para determinar qué propiedades entran en el ámbito de la regulación. Entre estas se encuentran:
- Propiedades cedidas sin contraprestación económica con fines vacacionales o turísticos.
- Viviendas arrendadas por más de dos meses consecutivos al mismo arrendatario.
- Propiedades ubicadas en zonas rurales, reguladas por leyes específicas.
- Establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto.
Además, se prohíbe el uso turístico de propiedades sujetas a régimen de protección pública y aquellas ubicadas en edificios con restricciones expresas en sus títulos constitutivos o estatutos de la comunidad de propietarios.
Régimen jurídico
El decreto establece que las viviendas de uso turístico se considerarán servicios turísticos y deberán cumplir con la normativa turística, civil, mercantil y urbanística vigente, actualmente las prescripciones de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre.
También las personas usuarias y explotadoras deberán acogerse a los derechos y obligaciones de la Ley 12/2011, de 23 de diciembre, es especialmente a lo relativo a normas de convivencia. Además, las entidades explotadoras podrán desalojar y llamar a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad para desalojar a quienes incumplan las normas básicas de convivencia social.
Además, los ayuntamientos pueden establecer limitaciones al número máximo de viviendas de uso turístico por área, sector o edificio, siempre que se basen en criterios claros y objetivos.
Definiciones
Se redefine el término de viviendas de uso turístico como aquellas viviendas ubicadas en Andalucía que se ofrecen con fines turísticos y cumplen con ciertos criterios. Estas propiedades deben estar equipadas para uso inmediato y ser comercializadas en canales de oferta turística.
En esta regulación de las viviendas de uso turístico, también se contempla que debe prestarse el servicio turístico durante todo el año o periodos concretos dentro del mismo año, pudiendo ser comercializada solo en los periodos indicados.
Además, existirá que hay una finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada y promocionada a través de portales de oferta turísticas, entre ellos agencias de viajes, plataformas para reservar el alojamiento, empresas organizadoras de servicios turísticos, entre otros.
Por otro lado, se añade la definición de empresas explotadoras de viviendas de uso turístico, a aquellas personas físicas o jurídicas que gestionan o administran una vivienda de este tipo. Además, se tendrán en cuenta si desarrollan los principales servicios de hospedaje con tareas como entrega de llaves, recepción de huéspedes, atención al cliente…
Clasificación y capacidad
Otra de las novedades de la regulación de las viviendas de uso turístico se clasifican en dos grupos: completas, es decir, en las que se cede en su totalidad. Y por habitaciones, donde se explotarían por habitaciones y debe de residir en ella la persona física titular de la explotación o propietaria de la vivienda. Además, se establecen límites de capacidad para garantizar la seguridad y comodidad de los huéspedes.
Requisitos y servicios comunes
Las propiedades deben cumplir con una serie de requisitos de habitabilidad para viviendas de uso turístico, incluyen:
- Tener las dimensiones mínimas de 14 m² por plaza.
- Disponer de dos baños si el número de plazas es superior a cinco y de tres baños si el número de plazas es superior a ocho.
- Ventilación adecuada y directa al exterior o patios ventilados de estancias como los dormitorios y salones.
- Disponer de refrigeración centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones. Funcionará los meses de mayo, junio, julio y agosto.
- Disponer de calefacción centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones. Funcionará los meses de diciembre, enero, febrero y marzo.
- Se exige a los propietarios proporcionar ciertos servicios, como limpieza y atención al cliente las 24 horas.
Formalización del contrato
Se mantiene la obligación de formalizar un contrato entre el propietario y el usuario, detallando los términos de la estancia. Se establecen horario estándar de entrada y salida, y se regulan los procedimientos de entrega de llaves. También debe aparecer el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda y el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
Precio y reservas
Los precios y condiciones de reserva deben ser detallados y comunicados con antelación. En el precio estará incluido el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada de nuevos usuarios y el uso de ropa de cama y baño, así como el menaje de la vivienda.
Las novedades de la regulación de las viviendas de uso turístico, permite a los propietarios exigir un anticipo del precio total como señal de reserva. Con ciertas condiciones de cancelación y reembolso. Además, en caso de cancelación de la reserva por el usuario antes de 10 días de la fecha prevista de la ocupación, el explotador podrá retenerle hasta el 50% del anticipo efectuado.
Si se cancela antes de 10 días, se podrá retener el importe total del anticipo. En cambio, si la cancelación se efectúa por la persona o entidad explotadora, se deberá devolver el anticipo y además indemnizarle con el 30% del precio de la estancia contratada.
Inscripción
Los propietarios deben presentar una declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo para iniciar la prestación del servicio de alojamiento. Se establecen requisitos mínimos para esta declaración, que garantizan el cumplimiento de la normativa.
Entre ellos son la identificación de la vivienda incluida la referencia catastral; identificación de la persona o entidad explotadora; identificación de la persona propietaria o titular del inmueble; manifestación de que la vivienda es compatible con el uso turístico; período o períodos de prestación del servicio turístico; autorización de la cesión de datos a la identidad pública; y documento donde se acredite que no está prohibida la actividad de vivienda de uso turístico.
Requisitos adicionales de las viviendas de uso turístico
Además de los requisitos básicos, las viviendas de uso turístico deben cumplir con una serie de estándares adicionales. Todo ellos relacionados con el equipamiento, seguridad y servicios ofrecidos. La nueva regulación de las viviendas de uso turístico contempla:
- Deben estar amuebladas y dotadas de todo lo necesario para el uso inmediato.
- El baño estará equipado con inodoro, lavabo, bañera o plato de ducha y productos de higiene. Así como toallas y papel higiénico adicional.
- Ropa de cama, mantas y nórdicos deben estar bien conservados y deben disponer los usuarios de un juego de reposición. Las camas individuales medirán al menos 80×190 cm y las dobles 135×190.
Régimen sancionador
Se mantiene un régimen de infracciones y sanciones para garantizar el cumplimiento de la normativa de regulación de las viviendas de uso turístico. Con medidas para abordar posibles incumplimientos.
Estas reformas representan un paso importante hacia una regulación más clara y efectiva de las viviendas de uso turístico en Andalucía. Con el objetivo de proteger los derechos de los usuarios y garantizar la calidad y seguridad de la experiencia turística en la región. En tuAnfitrion trabajamos por ofrecer un servicio de gestión de alojamientos turístico en Andalucía, cumpliendo con la normativa y asegurando que sea un buen negocio para nuestros clientes.
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