¿Qué entendemos por Viviendas con fines turísticos?
Existen múltiples denominaciones para referirnos al cómputo general de viviendas que se arrendan para uso turístico. Entre ellas tenemos los apartamentos turísticos o las viviendas de uso turístico o VUT. En términos generales, estos son los dos principales grupos, pero como la legislación que ampara el registro, normas y deberes de este tipo de propiedades corresponde al ámbito autonómico, pueden existir otras denominaciones según el lugar donde nos encontremos.
Diferencias entre apartamentos y viviendas turísticas
De acuerdo al uso que se les otorga, un apartamento turístico no podrá ser vivienda habitual de una persona ni emplearse para fines residenciales. Por el contrario, la vivienda de uso turístico puede ser arrendada en ocasiones puntuales para uso turístico y, durante el resto del tiempo, en totalidad o parte, ser empleada con fines residenciales.
A nivel jurídico, los apartamentos turísticos tienen exigencias por ley equivalentes a cualquier otro servicio de alojamiento, como hoteles o casas rurales, que entre otras cosas exigen tener recepción 24h, unas dimensiones mínimas y unas condiciones de accesibilidad determinadas.
El tiempo de arrendamiento también es distinto. Mientras que la estancia en una VUT no puede, con carácter general, exceder los 30 días, en determinadas comunidades no se especifica un límite superior de estancia en los apartamentos turísticos.
Viviendas de uso turístico en Andalucía
En el caso de Andalucía, se determina lo siguiente respecto a las VFT (viviendas con fines turísticos):
«Las viviendas con fines turísticos son aquellos inmuebles cuya ubicación está en suelo de uso residencial y se ofrecen como servicio de alojamiento con fines turísticos de forma habitual y mediante precio. Dichas viviendas son promocionadas o comercializadas a través de canales de oferta turística como agencias de viajes, empresas mediadoras u organizadoras de servicios turísticos y otros canales a través de los que se pueda gestionar la reserva del alojamiento»
La normativa andaluza se recoge en el Decreto 28/2016 de 2 de febrero.
¿Cuándo una vivienda vacacional tiene finalidad turística por su habitualidad?
De acuerdo a la normativa vigente en Andalucía, se considera vivienda para fin turístico aquella que:
- Se emplea como servicio de alojamiento turístico
- Está ubicada en suelo residencial
- El servicio de alojamiento se ejerce con ánimo de lucro
- El fin del alquiler sea el uso turístico
- Que se comercialice de forma habitual a través de canales de oferta turística
En caso de que la vivienda se alquile o pudiese alquilar durante más de dos meses de forma continua a una misma persona, forzosamente tendrá que hacerse dentro del marco legislativo del alquiler de temporada.
Tipos de impuestos al arrendamiento de viviendas con fin turístico
Como hemos podido ver, la nomenclatura cambia en función de varias consideraciones, como el uso de la propiedad, el tiempo de arrendamiento y a esto hay que incorporarle los servicios de hospedaje. Si ofertamos servicios como cambio de sábanas a diario, desayunos, etc, estamos hablando de un contrato de alojamiento turístico que está sujeto a otras normas impositivas diferentes a las aquí expuestas.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF
En el caso de las viviendas con fin turístico se deben declarar los rendimientos en el IRPF como capital inmobiliario, siempre y cuando no estemos ofreciendo servicios correspondientes a la hostelería (en cuyo caso la retención sería del 15%). Para presentar la declaración es necesario cumplimentar los modelos 130 y 140 y presentarlos a hacienda.
Impuesto sobre el Valor Añadido
En el caso del IVA, el arrendador no está obligado a declararlo siempre y cuando, como con el IRPF, no se estén prestando servicios correspondientes a hostelería. La vivienda para fines turísticos en este caso se entiende que el alquiler turístico entra dentro de los derechos de goce y disfrute del arrendatario, por lo que no debe declararse el IVA. Así está regulado en el artículo 21.1.23 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido.
En su lugar, este tipo de vivienda debe declararse mediante el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). La regulación de este impuesto dependerá de cada Comunidad Autónoma. De modo que si un cliente solicitase una factura por el alquiler de la vivienda para fines turísticos, esta vivienda no deberá incluir el IVA salvo que se hayan ofrecido servicios correspondientes a la hostelería como la limpieza de la vivienda con los huéspedes aún alojados, servicio de desayunos, recepción 24h o lavandería.
Impuesto sobre Actividades Económicas
Respecto a la forma tributaria en lo referente al Impuesto sobre Actividades Económicas, las viviendas de uso turístico estaría contemplada dentro del epígrafe 861.1 como «Alquiler de Viviendas». El titular siempre darse de alta y tributar por este concepto, sin embargo en caso de que el titular de la vivienda tenga unos ingresos menores a 601€, no estará obligado a formular declaración alguna.
